【國立高雄大學】適足居住權視角下我國地上權住宅之移轉
2026-04-09
| 論文名稱：【國立高雄大學】適足居住權視角下我國地上權住宅之移轉 |
| 作者：曾國華 |
| 出版年：2025年 |
| 學位類別：碩士 |
| 摘要：「適足住居權」為聯合國經濟社會文化權利國際公約（The International Covenant on Economic，Social and Cultural Rights，縮寫為ICESCR）所揭櫫之權利，在我國公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法（下稱兩公約施行法，民國98年4月22日公布，同年12月10日正式施行）之約束下，我國政府亦有提供適足住居予國民之義務，然我國土地面積狹小、建地有限之情形下，造成現今不動產買價逐年愈趨疊高之窘況，故政府欲履行給予國民適足住居之義務顯有困難，故有提出將國有土地設定予建商地上權、讓建商於國有土地上興建住宅之方式，藉此推出出售價格較「土地、建物所有權均具備之建物」為低廉之「地上權住宅」，然因受限於現今法規規定，地上權設定後並無可再行分割之法令，因此當政府設定地上權予建商後，建商無權亦無法可循，將地上權再行分割後與新建住宅一併出售予購買之人，因而造成購入地上權住宅之後融資、出售之困難，降低一般國民購買之意願，進而使我國政府藉由地上權住宅低廉價位之推出，提供適足住居權予一般國民之美意及義務大打折扣，故近年來財政部拋出地上權「設定後仍可分割、隨同出售」之修法議題，且實行客體不限於國有或私有地，期望能藉由修法讓地上權設定後隨同分割移轉，達到物權活化之同時，亦活化地上權住宅之經濟價值，惟現今尚屬於討論階段之修法議題，故筆者嘗試以地上權分割（下稱分割地上權、權利人稱為分割地上權人）與現行民法地上權之型態及法條規定做初淺探討，將日後修法可能遭遇之阻礙及難題試作討論，俾便提供給立法者些許不成熟之建議。 本論文以下列研究方法進行研究：一、文獻分析法：集國內外相關文獻，探討地上權分割之相關理論，藉以對地上權分割有架構性的了解及探討可行性。二、比較法學：中華人民共和國（下稱中國）之土地均屬國有，私人購買住宅時，所附隨購買者乃為土地之使用權，於中國之法律制度上稱為「建設用地使用權」，是其住宅用地使用權、即我國法律制度上之地上權，或區分地上權之分割已行之有年；另參以日本民法制度上亦有借地權之存在，在二次世界大戰前，都市內的住民，以租借土地建築居住(稱為借地)與租賃房屋居住(稱為借家)的居住形態非常普遍，故早在大正10年(西元1921年)即制定借地法與借家法以為規範，上開兩國對於區分所有權住宅所需之地上權，其登記、移轉之實務運用已行之多年，故本文透過探討中、日兩國關於地上權分割及登記之發展，並與我國法制比較，更透過結合我國近來推動之三維地籍建物整合建置作業之推展，進而分析我國法制對此有無改善修法之空間。 本論文在架構上，第一章為緒論，旨在說明本論文的研究動機、研究目的、研究範圍，及研究方法。第二章先行論述及討論我國地上權住宅之態樣及相關之問題。第三、四章則借鏡中日兩國與本議題相似之制度，其中第三章為探討中國住宅建設用地使用權之相關問題，第四章則探討日本借地權住宅之相關問題，最後第五章為結論，將前述內容做總結，並提出相關修法建議。 |
| 出處：國立高雄大學 |
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