文／陳琮勛（律師）
時事剪輯
阿強看著手上新拿到的「AIM戰隊」制服，百感交集。高中畢業後想靠電競走出一條路的他，跟爸媽溝通好久，期間更不乏惡言相向，最後爸媽勉強同意給他三年時間，因此無論如何，他都得拿出成績來。今天，他即將邁出第一步，要住進公司宿舍，從那裡開始進軍世界。
阿強跟同伴第一次來到富麗堂皇的宿舍大樓門口，不解為何有四五個人一直盯著他們。「不好意思，我是社區管委會委任律師，住戶決議禁止你們進入，有問題麻煩去找你們房東。」一位西裝筆挺的中年男子遞出名片與住戶大會公告。
戰隊管理人員想上前理論，對方卻制止：「不好意思，這是住戶大會訂的規約，你們必須遵守。有問題的話就法院見吧！」
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住戶有權力禁止房客入住嗎？
有法可循
公寓大廈「區分所有權人會議」，也就是故事中的住戶大會，為增進共同利益，確保良好生活環境，有權依照多數決議制定「規約」，要求住戶共同遵守；如果住戶不遵守，依照「公寓大廈管理條例」第四十七條規定，管理負責人或管理委員會，可請求縣市政府主管機關通知住戶限期改善。屆期仍不改善，可處住戶新臺幣三千元以上，一萬五千元以下罰鍰，並得連續處罰到改善為止，所以只有主管機關有對不遵守規約或決議的住戶進行懲罰的權力。
不過，不管是怎樣的規約都必須遵守嗎？大多數的規約都是為了住戶的共同利益而制定的，但有時難免會損害到少數住戶的利益，當有利益衝突的時候，怎樣衡量規約合不合理呢？
最高法院認為：「從大廈全體住戶因為該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。」也就是說，由法院進行比例原則的審查，如果法院認為規約內容係以損害少數住戶為目的，可能會認定規約違法而無效。
公寓大廈住戶有權維護他們的居住環境，但這類居住權利可以擴張到什麼地步？可否拒絕特定職業、收入、年齡、性向的人入住？在這些衝突中，我們要判斷，去認定某一方的利益值得優先保護。
相關法條
公寓大廈管理條例第四十七條 |